税务筹划做的好，节税百万不是梦！

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案例分析-"竣工时间"推迟几天，意外地省了几百万

      我们在了解地产项目过程中，发现很多项目的竣工备案和交房时间发生在12月份，毫无疑问，这是企业项目计划未考虑税务筹划因素导致的行为。因此为您分析这种做法的来龙去脉，希望对您有所帮助。

相关税法规定

（一）产品完工条件的规定

《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》国税发[2009]31号第三条规定，企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：
　　1、 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
　　2、 开发产品已开始投入使用。
　　3、 开发产品已取得了初始产权证明。

（二）房地产企业收入确认的规定

《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》国税发[2009]31号第六条规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。

（三）未完工产品和完工产品企业所得税处理方面的规定

《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》国税发[2009]31号第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

（四）未完工产品计税毛利率的规定

《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》国税发[2009]31号第八条规定，企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：
   （一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。
    （二）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%.
  （三）开发项目位于其他地区的，不得低于5％。
    （四）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。

税收政策解读

通过税法相关规定不难看出，房地产企业销售未完工产品是按照预计毛利率（不低于3%-不低于15%）计算企业所得税，销售完工产品则按照计税成本计算企业所得税，并在完工年度将预计毛利调整为实际毛利。营业成本的调整方法为用计税成本计算的累计营业成本减去累计结转的营业成本。

递延纳税机会分析

1、在实际毛利大于预计毛利时，合理推迟“完工时间”通常会产生递延纳税效应。

例如文中开头提到的现象，即竣备时间或交房时间为12月份的话，如能合理推迟到次年一月份，虽然竣备时间推迟了一个月甚至几天，但将预计毛利调整为实际毛利的递延纳税期会推迟一年。

2、递延纳税效果分析

假如某项目所在地预计毛利率为10%，在完工年度按照计税成本计算的实际毛利率为40%，截止完工年度累计销售收入为10亿元人民币，则在完工年度因为将预计毛利调增为实际毛利而增加的企业所得税金额为7500万元：（10亿×（40%-10%）×25%）。

这就意味着，如果能将“完工时间”合理推迟一个月甚至只需推迟几天，至少7500万元的企业所得税会推迟1年缴纳。这对于融资成本比较高的房地产企业来讲，把7500万元的税款推迟一年纳税而节约的利息也是一笔不小的收益，保守地按照年息10%计算也有750万元之多（现在大部分地产企业的融资成本在10%以上）。

结语

递延纳税虽不能减少应纳税额，但纳税期的推迟可以使纳税人无偿使用这笔款项而不需支付利息，对纳税人来说等于是降低了税收负担。

纳税期的递延有利于资金的周转，节省了利息的支出，还可使纳税人享受通货膨胀带来的好处。尤其在当下房地产开发企业融资成本高的时期，这种好处就尤为明显了，希望引起您的重视，不要轻易放弃这样的机会。

本文转自：智慧源/作者：郝书坤

税务筹划做的好，节税百万不是梦！

税务筹划是在法律许可的范围内合理降低纳税人税负的经济行为。企业税务筹划作为一项“双向选择”，不仅要求企业依法缴纳税款以及履行税收义务，而且要求税务机关严格“依法治税”。

企业税收筹划在减轻税收负担、获取资金时间价值、实现涉税零风险、追求经济效益最大化和维护自身合法权益等方面具有重要意义。在企业实际生产经营过程中，可采用以下方法开展企业所得税税务筹划。

  1  

利用税收优惠政策开展税务筹划，选择投资地区与行业

开展税务筹划的一个重要条件就是投资于不同的地区和不同的行业以享受不同的税收优惠政策。目前，企业所得税税收优惠政策形成了以产业优惠为主、区域优惠为辅、兼顾社会进步的新的税收优惠格局。区域税收优惠只保留了西部大开发税收优惠政策，其它区域优惠政策已取消。产业税收优惠政策主要体现在：促进技术创新和科技进步，鼓励基础设施建设，鼓励农业发展及环境保护与节能等方面。因此，企业利用税收优惠政策开展税务筹划主要体现在以下几个方面：

1、低税率及减计收入优惠政策。低税率及减计收入优惠政策主要包括：对符合条件的小型微利企业实行20%的优惠税率;资源综合利用企业的收入总额减计10%。税法对小型微利企业在应纳税所得额、从业人数和资产总额等方面进行了界定。

2、产业投资的税收优惠。产业投资的税收优惠主要包括：对国家需要重点扶持的高新技术企业减按15%税率征收所得税;对农林牧渔业给予免税;对集成电路和软件业两免三减半；对环保、节能节水、安全生产等专用设备投资额的10%从企业当年应纳税额中抵免。

3、就业安置的优惠政策。就业安置的优惠政策主要包括：企业安置残疾人员所支付的工资加计100%扣除，安置特定人员(如下岗、待业、专业人员等)就业支付的工资也给予一定的加计扣除。企业只要录用下岗员工、残疾人士等都可享受加计扣除的税收优惠。企业可以结合自身经营特点，分析哪些岗位适合安置国家鼓励就业的人员，筹划录用上述人员与录用一般人员在工薪成本、培训成本、劳动生产率等方面的差异，在不影响企业效率的基础上尽可能录用可以享受优惠的特定人员。

  2  

合理利用企业的组织形式开展税务筹划

在有些情况下，企业可以通过合理利用企业的组织形式，对企业的纳税情况进行筹划。例如，企业所得税法合并后，遵循国际惯例将企业所得税以法人作为界定纳税人的标准，原内资企业所得税独立核算的标准不再适用，同时规定不具有法人资格的分支机构应汇总到总机构统一纳税。不同的组织形式分别使用独立纳税和汇总纳税，会对总机构的税收负担产生影响。企业可以利用新的规定，通过选择分支机构的组织形式进行有效的税务筹划。

企业从组织形式上有子公司和分公司两种选择。其中，子公司是具有独立法人资格，能够承担民事法律责任与义务的实体;而分公司是不具有独立法人资格，需要由总公司承担法律责任与义务的实体。企业采取何种组织形式需要考虑的因素主要包括：分支机构盈亏、分支机构是否享受优惠税率等。

第一种情况：预计适用优惠税率的分支机构盈利，选择子公司形式，单独纳税。

第二种情况：预计适用非优惠税率的分支机构盈利，选择分公司形式，汇总到总公司纳税，以弥补总公司或其他分公司的亏损;即使下属公司均盈利，此时汇总纳税虽无节税效应，但可降低企业的办税成本，提高管理效率。

第三种情况：预计适用非优惠税率的分支机构亏损，选择分公司形式，汇总纳税可以用其他分公司或总公司利润弥补亏损。第四种情况：预计适用优惠税率的分支机构亏损，这种情况下就要考虑分支机构扭亏的能力，若短期内可以扭亏宜采用子公司形式，否则宜采用分公司形式，这与企业经营策划有紧密关联。不过总体来说，如果下属公司所在地税率较低，则宜设立子公司，享受当地的低税率。

如果在境外设立分支机构，子公司是独立的法人实体，在设立所在国被视为居民纳税人，通常要承担与该国其他居民公司一样的全面纳税义务。但子公司在所在国比分公司享受更多的税务优惠，一般可以享有东道国给予其居民公司同等的税务优惠待遇。如果东道国适用税率低于居住国时，子公司的积累利润还可以得到递延纳税的好处。而分公司不是独立的法人实体，在设立所在国被视为非居民纳税人，所发生的利润与总公司合并纳税。但我国企业所得税法不允许境内外机构的盈亏相互弥补，因此，在经营期间若发生分公司经营亏损，分公司的亏损也无法冲减总公司利润。

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利用折旧方法开展税务筹划

折旧是为了弥补固定资产的损耗而转移到成本或期间费用中计提的那一部分价值，折旧的计提直接关系到企业当期成本、费用的大小，利润的高低和应纳所得税的多少。折旧具有抵税作用，采用不同的折旧方法，所需缴纳的所得税税款也不相同。因此，企业可以利用折旧方法开展税收筹划。

缩短折旧年限有利于加速成本收回，可以把后期成本费用前移，从而使前期会计利润发生后移。在税率稳定的前提下，所得税的递延缴纳相当于取得了一笔无息贷款。另外，当企业享受“三免三减半”的优惠政策时，延长折旧期限把后期利润尽量安排在优惠期内，也可进行税收筹划，减轻企业税负。最常用的折旧方法有直线法、工作量法、年数总和法和双倍余额递减法等。运用不同的折旧方法计算出来的折旧额在量上不一致，分摊各期的成本也存在差异，影响各期营业成本和利润。这一差异为税收筹划提供了可能。

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利用存货计价方法开展税务筹划

存货是确定构成主营业务成本核算的重要内容，对于产品成本、企业利润及所得税都有较大的影响。企业所得税法允许企业采用先进先出法、加权平均法或者个别计价法确定发出存货的实际成本，但不允许采用后进先出法。

选择不同的存货发出计价方法，会导致不同的销货成本和期末存货成本，产生不同的企业利润，进而影响各期所得税额。企业应根据自身所处的不同纳税期以及盈亏的不同情况选择不同的存货计价方法，使得成本费用的抵税效应得到最充分的发挥。如，先进先出法适用于市场价格普遍处于下降趋势，可使期末存货价值较低，增加当期销货成本，减少当期应纳税所得额，延缓纳税时间。在企业普遍感到流动资金紧张时，延缓纳税无疑是从国家获取一笔无息贷款，有利于企业资金周转。在通货膨胀情况下，先进先出法会虚增利润，增加企业的税收负担，不宜采用。

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利用收入确认时间的选择开展税务筹划

企业在销售方式上的选择不同对企业资金的流入和企业收益的实现有着不同的影响，不同的销售方式在税法上确认收入的时间也是不同的。通过销售方式的选择，控制收入确认的时间，合理归属所得年度，可在经营活动中获得延缓纳税的税收效益。

企业所得税法规定的销售方式及收入实现时间的确认包括以下几种情况：

一是直接收款销售方式，以收到货款或者取得索款凭证，并将提货单交给买方的当天为收入的确认时间。

二是托收承付或者委托银行收款方式，以发出货物并办好托收手续的当天为确认收入时间。

三是赊销或者分期收款销售方式，以合同约定的收款日期为企业收入的确认日期。

四是预付货款销售或者分期预收货款销售方式，以是否交付货物为确认收入的时间。

五是长期劳务或工程合同，按照纳税年度内完工进度或者完成的工作量确认收入的实现。

可以看出，销售收入确认在于“是否交货”这个时点上，交货取得销售额或取得索取销售额凭证的，销售成立确认收入;否则收入未实现。因此，销售收入的筹划关键是对交货时点的把握和调整，每种销售结算方式都有其收入确认的标准条件，企业通过对收入确认条件的控制即可以控制收入确认的时间。

  6  

利用费用扣除标准的选择开展税务筹划

费用列支是应纳税所得额的递减因素。在税法允许的范围内，应尽可能地列支当期费用，减少应缴纳的所得税，合法递延纳税时间来获得税收利益。

企业所得税法允许税前扣除的费用划分为三类：

一是允许据实全额扣除的项目，包括合理的工资薪金支出，企业依照法律、行政法规有关规定提取的用于环境保护、生态恢复等方面的专项资金，向金融机构借款的利息支出等。

二是有比例限制部分扣除的项目，包括公益性捐赠支出、业务招待费、广告业务宣传费、工会经费等三项基金等，企业要控制这些支出的规模和比例，使其保持在可扣除范围之内，否则，将增加企业的税收负担。

三是允许加计扣除的项目，包括企业的研究开发费用和企业安置残疾人员所支付的工资等。企业可以考虑适当增加该类支出的金额，以充分发挥其抵税的作用，减轻企业税收负担。

允许据实全部扣除的费用可以全部得到补偿，可使企业合理减少利润，企业应将这些费用列足用够。对于税法有比例限额的费用应尽量不要超过限额，限额以内的部分充分列支;超额的部分，税法不允许在税前扣除，要并入利润纳税。因此，要注意各项费用的节税点的控制。

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